Aktuelles

Nachgefragt: Die Eigentümerversammlung als Beschlussorgan

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. klärt auf

Einmal pro Jahr landet bei Wohnungseigentümern die Einladung zur Eigentümerversammlung im Briefkasten. Doch ist diese bei Vermietern oftmals unbeliebte Veranstaltung wirklich wichtig? Welche Themen behandelt dieses „Parlament der Immobilieneigentümer“ und wie werden Entscheidungen getroffen? Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) klärt auf.

Die Eigentümerversammlung findet grundsätzlich jährlich statt; im Sonderfall können – wenn es mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangen – weitere Versammlungen einberufen werden. Der Verwalter (oder falls keine Hausverwaltung beauftragt wurde der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates) muss die Einladung allen Eigentümern mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin zusammen mit der Tagesordnung und weiteren Veranstaltungsdetails (Ort, Tag, Zeit) in Textform zukommen lassen. Alle Eigentümer erhalten so Kenntnis über die abstimmungsrelevanten Punkte und die Priorität der Versammlung und können so auch gegebenenfalls Vollmachten, etwa an Miteigentümer oder den Verwalter, erteilen.

Tagungsordnungspunkte der immer nicht öffentlichen Versammlung sind etwa die Diskussion über Nutzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, Entscheidungen über bauliche Veränderungen, die Verabschiedung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sowie die Bestellung (oder Abberufung) des Verwalters und seine Entlastung für das letzte Wirtschaftsjahr. Die Versammlung wird vom Verwalter oder einer per Mehrheit gewählten Person geleitet. Beschlussfähig ist sie dann, wenn die anwesenden Stimmberechtigten mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Ist das nicht der Fall, muss ein neuer Termin für eine Ersatzversammlung gefunden werden. Oft unterschätzt: Jede laufende Versammlung kann beschlussunfähig werden, wenn einzelne Eigentümer die Veranstaltung vorzeitig verlassen. Sollten neben den Eigentümern und dem Verwalter einmal weitere Personen (Familienangehörige, Unternehmer, Gutachter usw.) an der Veranstaltung teilnehmen, muss die Versammlung diese Teilnahme Dritter vorher genehmigen.

Rechtsgrundlage der Eigentümerversammlung ist immer das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Recht), Abweichungen sind durch Regelungen in der jeweiligen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung möglich. Laut WEG-Recht verfügt jeder Eigentümer über eine Stimme (Kopfprinzip). Weitere Abstimmungsverfahren: Beim aufwendig auszuzählenden Wertprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen, beim Objektprinzip steht grundsätzlich jede Wohnung für eine Stimme. Ein Wohnungseigentümer kann von einzelnen Abstimmungen ausgeschlossen werden, wenn durch seine Stimmabgabe ein Interessenskonflikt vorliegen könnte (z.B. ein laufender Rechtsstreit gegen ihn, besonderer Einfluss auf Umbauten, o.ä.). Oliver Martin, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Bei Abstimmungen zählt grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Handelt es sich um bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die normale Instandsetzung hinausgehen, muss die Entscheidung einstimmig von allen hierdurch beeinträchtigen Eigentümern gefasst werden. Verstoßen Beschlüsse gegen Gesetze, oder überschreiten die Eigentümer mit den Beschlüssen ihre Beschlusskompetenzen, sind sie nichtig. Bei Unklarheit über den Inhalt und das Zustandekommen, sind Beschlüsse noch innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfbar. Allerdings gelten sie so lange, bis sie durch rechtskräftiges Urteil aufgehoben werden. Das ist oft ein langer Prozess.“

Alle Beschlüsse (inklusive der Feststellung der Beschlussfähigkeit) und Abstimmungsergebnisse sind neben Ort, Tag, Uhrzeit, Anzahl der anwesenden Mitglieder und Miteigentumsanteile in einem Protokoll festzuhalten, das vom Versammlungsleiter, dem Beiratsvorsitzenden und einem Wohnungseigentümer unterschrieben wird. „Jeder Eigentümer ist berechtigt, das Protokoll einer Versammlung einzusehen, allerdings besteht laut WEG-Recht keine Verpflichtung zum schriftlichen Versand. In der Regel wird aber vereinbart, dass das Protokoll allen Eigentümern durch die Hausverwaltung per Post zukommt.“

15.4.2019

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