BGH stärkt Entscheidungsspielraum der GdWE:

Mehr Flexibilität durch Aufhebung der „Drei-Angebote-Regel“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die bisher vielfach praktizierte „Drei-Angebote-Regel“ bei Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen in Mehrfamilienhäusern aufgehoben. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz VDIV-RPS) informiert nachfolgend über die Auswirkungen für Eigentümer und Verwaltungen.

Mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) stellte der BGH klar, dass Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) nicht grundsätzlich verpflichtet sind, vor der Beauftragung eines Handwerkers – etwa für den Austausch von Fenstern, der Erneuerung der Schließanlage oder Überprüfung der Rohrinstallation – mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Das Gericht urteilte, dass die GdWE Beschlüsse zur ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) auch auf Basis einer ausreichenden und nachvollziehbaren Informationsgrundlage treffen kann.

Künftig kommt es somit primär auf die Umstände des Einzelfalls an. Ob mehrere Angebote notwendig sind, hängt etwa von Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme sowie von den verfügbaren Informationen ab. Auch Erfahrungen mit bereits bewährten Handwerksbetrieben, fachliche Beratung – etwa durch Sachverständige – oder eine eingeschränkte Marktverfügbarkeit ortsnaher Handwerker können anstelle von Vergleichsangeboten eine ausreichende Entscheidungsgrundlage darstellen.

Dem Urteil lag ein konkreter Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde, die kleinere Erhaltungsmaßnahmen ohne Vergleichsangebote beschlossen hatte. Die Eigentümer entschieden sich bewusst für Handwerksbetriebe, mit denen bereits gute Erfahrungen bestanden. Einzelne Eigentümer fochten die Beschlüsse an, weil keine weiteren Angebote eingeholt worden waren. Der Bundesgerichtshof wies diese Argumentation zurück und betonte, dass eine schematische Betrachtung der Vielfalt möglicher Maßnahmen nicht gerecht werde und das Ermessen der Eigentümer zu stark einschränke.

Mit der Entscheidung stellt das Gericht zudem klar, dass Beschlüsse nicht allein aufgrund nicht eingehaltener Verfahrensvorgaben (wie fehlenden Vergleichsangeboten) rechtswidrig und anfechtbar sind. Eine Anfechtung bleibt jedoch möglich, wenn nachweisbar ein qualitativ ungeeignetes oder deutlich überteuertes Angebot den Zuschlag bekommt. Der Fokus verschiebt sich damit von starren Anforderungen – wie der Anzahl der Angebote – hin zur inhaltlichen Qualität der Entscheidungsgrundlage auf Basis ausreichender Informationen.

„Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich keine Pflicht zur Einholung von drei Angeboten. Es fehlt damit an einer gesetzlichen Grundlage. Der BGH stellt nun klar, dass es grundsätzlich keinen „Automatismus“ gibt, wonach Beschlüsse ohne Vergleichsangebote nach erhobener Anfechtungsklage eines Eigentümers vom Amtsgericht für ungültig zu erklären sind. Maßgeblich ist, ob die Eigentümer auf Basis ausreichender Informationen, der fachlichen Eignung des Auftragnehmers oder eines plausiblen Preises entscheiden und diese Entscheidungsfindung nachvollziehbar dokumentiert ist“, erklärt Prof. Dr. Oliver Martin, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland.

Für GdWEs und Verwaltungen bedeutet das Urteil eine Bestätigung in der schon oftmals gelebten Praxis. Besonders bei kleineren oder dringenden Maßnahmen können Entscheidungen künftig schneller getroffen und notwendige Arbeiten zeitnah umgesetzt werden. Gleichzeitig gewinnt die sorgfältige Dokumentation der Entscheidungsfindung an

Bedeutung. Plausible Preisgestaltung, fachliche Eignung des Auftragnehmers sowie nachvollziehbare Entscheidungsprozesse rücken stärker in den Mittelpunkt. Auch die Zusammenarbeit mit bekannten und bewährten Handwerksbetrieben wird gestärkt, da positive Erfahrungen und Zuverlässigkeit ausdrücklich als tragfähige Entscheidungsgrundlage anerkannt werden. Der Vorteil: Kennt der Auftragnehmer – beispielsweise ein Sanitärunternehmen – die örtlichen und technischen Gegebenheiten aus vorangegangenen Aufträgen, ermöglicht dies bei wiederkehrenden Maßnahmen oftmals eine schnellere und effizientere Durchführung, da eine Einarbeitung, auch in komplexere Maßnahmen, entfällt.

Oliver Martin: „Das Urteil schafft die lang ersehnte Klarheit für die Praxis, dass nicht allein auf die Vorlage von Vergleichsangeboten abzustellen ist. Es erhöht aber zugleich die Anforderungen an eine sorgfältige Vorbereitung, etwa durch die Prüfung, ob ein Angebot wirtschaftlich ist. Vergleichsangebote bleiben sinnvoll, sind künftig jedoch ein Instrument unter mehreren und keine starre Pflicht mehr.“

Insgesamt bestätigt die aktuelle Entscheidung des BGH den grundlegenden Wandel im Wohnungseigentumsrecht: Bürokratische Vorgaben – ohne gesetzliche Grundlage – werden durch eine flexible, einzelfallbezogene Betrachtung ersetzt. Dies ermöglicht größere Entscheidungsfreiheiten der Eigentümer, mehr Flexibilität sowie effizientere Abläufe und schnellere Umsetzungen von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen. Zugleich verlangt es von Eigentümern und Verwaltern – etwa durch eine sorgfältige und gut dokumentierte Entscheidungsfindung – weiterhin verantwortungsvolles Handeln, um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten.

Über den Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.
Fachlich ausgebildete Wohnungseigentums- und Mietverwalter von Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben sich im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) organisiert. Die aktuell über 150 Mitglieder verwalten in beiden Bundesländern etwa 156.500 Einheiten mit einem Wert von 19 Milliarden Euro. Der Verband ist Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (Berlin). Ziel ist es u.a., Wohnungs- und Miethauseigentümer zu aktuellen Immobilienthemen zu informieren, sie bei der Wahl des richtigen Verwalters zu beraten und im Streitfall zwischen Eigentümern und Verwaltern zu schlichten.

30.03.2026