BGH schafft Klarheit beim Einbau von Split-Klimaanlagen
VDIV RPS: Kein „Freifahrtschein“ für Wohnungseigentümer
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) schafft mehr Klarheit für Wohnungseigentümer, die eine Split-Klimaanlage mit Außengerät installieren möchten. Mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der V. Zivilsenat entschieden, dass Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf die Gestattung einer solchen baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) haben können. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV RPS) ordnet die BGH-Entscheidung ein und macht deutlich: Dieses Urteil begründet keinen generellen Anspruch auf den Einbau von Klimaanlagen.
Dem Urteil lag ein Fall zugrunde, in dem Wohnungseigentümer auf einer Eigentümerversammlung im Dezember 2023 keine Mehrheit für die Genehmigung einer Split-Klimaanlage auf dem eigenen Balkon erhielten. Die Eigentümer erhoben daraufhin eine Beschlussersetzungsklage. Nachdem bereits das Landgericht den ablehnenden Beschluss ersetzt und die Genehmigung unter konkreten Auflagen – unter anderem zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus – erteilt hatte, bestätigte der Bundesgerichtshof diese Entscheidung am 17. Juli 2026. Ausschlaggebend war, dass im konkreten Fall weder eine unzumutbare optische Beeinträchtigung noch unzumutbare Lärmbelästigungen für die übrigen Eigentümer festgestellt werden konnten.
Unverändert gilt jedoch: Der Einbau einer Split-Klimaanlage mit Außengerät bleibt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Das Außengerät sowie der notwendige Fassadendurchbruch bedürfen gemäß § 20 Abs. 1 WEG weiterhin grundsätzlich einer Gestattung durch die Eigentümergemeinschaft. Wird diese verweigert, kann der Beschluss gerichtlich überprüft und im Einzelfall im Wege einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich ersetzt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass durch die Maßnahme keine unzumutbaren Beeinträchtigungen anderer Eigentümer oder Bewohner entstehen.
„Das Urteil ist deshalb kein Freifahrtschein für den eigenmächtigen Einbau von Klimageräten“, betont Prof. Dr. Oliver Martin, Vorstandsvorsitzender des VDIV RPS. „Ohne eines Gestattungsbeschlusses etwa in einer Eigentümerversammlung oder eine entsprechende gerichtliche Entscheidung dürfen Eigentümer eigenständig keine Split-Klimaanlage mit Außengerät installieren. Andernfalls drohen Rückbauansprüche der Gemeinschaft.“
Ob ein Anspruch auf Gestattung besteht, hängt nach Auffassung des BGH stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich sind insbesondere die zu erwartenden Beeinträchtigungen, der Standort des Außengeräts, dessen Abstand zu benachbarten Wohnungen sowie mögliche optische Beeinträchtigungen.
Auch nach der Installation gilt: Überschreiten die Betriebsgeräusche später die zulässigen Richtwerte oder kommt es zu unzumutbaren Störungen, können betroffene Eigentümer Unterlassungs- oder Abwehransprüche geltend machen. „Entscheidend bleibt – wie bisher auch – die sorgfältige Prüfung jedes einzelnen Antrags“, so Oliver Martin weiter. „Die GdWE sollte im Zusammenspiel mit dem Verwalter die technischen Rahmenbedingungen im Vorfeld betrachten und die Beschlussfassung sorgfältig vorbereiten. Dazu gehören beispielsweise Lärmnachweise, Angaben zum Gerätetyp, der vorgesehene Aufstellungsort, die fachgerechte Ausführung sowie gegebenenfalls Regelungen zu den Betriebszeiten.“
Der VDIV RPS empfiehlt GdWEs und Verwaltern, geplante Maßnahmen frühzeitig gemeinsam zu besprechen und mögliche Einwände bereits im Vorfeld einer Eigentümerversammlung zu prüfen, um die Beschlussfassung zu erleichtern. Ablehnungen müssen stets auf konkrete und nachvollziehbare Beeinträchtigungen gestützt werden, etwa auf die Überschreitung zulässiger Lärmwerte oder erhebliche optische Beeinträchtigungen. Ergänzende Regelungen zum Betrieb von Klimaanlagen in der Hausordnung können darüber hinaus dazu beitragen, spätere Konflikte innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden.
Fazit: Das Urteil stärkt zwar die Rechte von Wohnungseigentümern, die angesichts steigender Temperaturen eine Klimaanlage installieren möchten. Gleichzeitig stellt der BGH jedoch klar, dass die Interessen der übrigen Eigentümer weiterhin umfassend zu berücksichtigen sind. Jeder Antrag auf den Einbau einer Split-Klimaanlage ist und bleibt eine Entscheidung des konkreten Einzelfalls und bedarf eines entsprechenden Beschlusses.
Über den Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.
Fachlich ausgebildete Wohnungseigentums- und Mietverwalter von Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben sich im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) organisiert. Die aktuell über 150 Mitglieder verwalten in beiden Bundesländern etwa 181.000 Einheiten mit einem Wert von 22 Milliarden Euro. Der Verband ist Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (Berlin). Ziel ist es u.a., Wohnungs- und Miethauseigentümer zu aktuellen Immobilienthemen zu informieren und sie bei der Wahl des richtigen Verwalters zu beraten.
21.07.2026