Hausgeld muss gezahlt werden

Hausgeld muss gezahlt werden – auch wenn Abrechnungen fehlen BGH stärkt die Zahlungsfähigkeit der GdWE

Dürfen Wohnungseigentümer die monatlichen Hausgeldzahlungen – seit Dezember 2020 nunmehr „Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen“ genannt – zurückhalten oder einstellen, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) oder die beauftragte Verwaltung über längere Zeit keine Jahresabrechnungen erstellt hat? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage mit einem klaren Nein beantwortet. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz VDIV-RPS) informiert nachfolgend über das BGH-Urteil vom 14.11.2025 (V ZR 190/24). Das Gericht entschied darin, dass Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht ihrer laufenden Hausgeldzahlungen bei fehlenden oder verspäteten Jahresabrechnungen haben. Dies gilt selbst dann nicht, wenn ihnen bereits berechtigte oder sogar gerichtlich bestätigte Ansprüche gegen die GdWE zustehen.

Dem Urteil lag ein Fall zugrunde, in dem eine GdWE von einem Miteigentümer rückständige Hausgeldzahlungen in Höhe von rund 18.500 Euro verlangte. Grundlage hierfür war ein wirksam beschlossener Wirtschaftsplan, der auch über das betreffende Wirtschaftsjahr hinaus Gültigkeit hatte. Der Eigentümer hatte seine Zahlungen eingestellt, weil die GdWE seit dem Jahr 2012 keine Jahresabrechnungen mehr erstellte. Für das Jahr 2019 war die GdWE sogar rechtskräftig zur Erstellung einer Abrechnung verurteilt worden, ohne dieser Verpflichtung bislang nachzukommen. Der Eigentümer war der Auffassung, er dürfe die Hausgeldzahlungen aus diesem Grund als Druckmittel zurückhalten, um die Gemeinschaft zur Erfüllung ihrer Pflichten zu bewegen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben jedoch der GdWE recht. Die Revision vor dem BGH blieb erfolglos.

Der BGH stellte in seiner Urteilsbegründung klar, dass das monatliche Hausgeld als Vorschusszahlung zur Kostentragung und Rücklagenbildung das zentrale Finanzierungsinstrument für den laufenden Betrieb einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellt. Ein Zurückbehaltungsrecht bei Hausgeldvorschüssen ist daher grundsätzlich ausgeschlossen. Markus Herrmann, geschäftsführender Vorstand des VDIV-RPS: „Die im Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss festgesetzten Vorauszahlungen dienen dazu, die laufenden Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums während eines Wirtschaftsjahres zuverlässig zu decken, etwa für Energie, Wasser, Versicherungen, Wartung, Instandhaltung und Reparaturen, Verwaltungsleistungen sowie für die Zuführung zu Rücklagen. Diese liquiden Mittel, die auf einer Prognose des voraussichtlichen Finanzbedarfs beruhen, müssen der GdWE während des laufenden Wirtschaftsjahres tatsächlich zur Verfügung stehen, um ihre Handlungsfähigkeit zu sichern.“ Die Zahlung der monatlichen Hausgeldvorschüsse zählt daher zu den unverzichtbaren Kernpflichten eines Wohnungseigentümers. Verstöße einzelner Eigentümer können bis hin zur Zwangsvollstreckung führen.

Auch gravierende Versäumnisse der Gemeinschaft, wie jahrelang fehlende Jahresabrechnungen, ändern nach Auffassung des BGH nichts an dieser Zahlungspflicht. Wäre es einzelnen Eigentümern erlaubt, ihre Zahlungen wegen fehlender Abrechnungen einzustellen, bestünde die Gefahr, dass weitere Eigentümer diesem Beispiel folgen. Der GdWE würde dadurch rasch die finanzielle Grundlage entzogen, was eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ernsthaft gefährden könnte. Der BGH betont zudem ausdrücklich, dass es keiner Einzelfallprüfung bedarf, ob die Gemeinschaft durch das Zurückbehalten der Zahlungen eines einzelnen Eigentümers konkret in finanzielle Schwierigkeiten geraten würde.

Diese Grundsätze gelten nach Auffassung des BGH auch dann, wenn der Wohnungseigentümer über berechtigte Gegenansprüche verfügt, die bereits anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind. Ein Zurückbehaltungsrecht dient rechtlich lediglich als Druckmittel, um den Gläubiger zur Erbringung einer Gegenleistung zu veranlassen. Es führt jedoch nicht zur Erfüllung einer Forderung und kann Zahlungen auf unbestimmte Zeit blockieren. Gerade diese Blockadewirkung ist nach Ansicht des Gerichts mit dem Finanzierungssystem der GdWE unvereinbar, da sie die Liquidität der Gemeinschaft gefährdet.

Nach der früheren Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes richtete sich der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung noch gegen den Verwalter (§ 28 Abs. 3 WEG a. F.). Durch die Reform des Wohnungseigentumsrechts, die seit dem 01.12.2020 in Kraft ist, hat sich die Rechtslage geändert. Seither ist die GdWE selbst zur Erstellung der Jahresabrechnungen verpflichtet, was grundsätzlich zu einer gegenseitigen Verpflichtung zwischen Gemeinschaft und Eigentümer führt. Nach dem Urteil des BGH begründet dies jedoch kein Zurückbehaltungsrecht, da die Pflicht zur Zahlung der monatlichen Hausgeldvorschüsse hiervon unberührt bleibt.

Ein einzelner Eigentümer kann von der GdWE zwar die Erstellung der fehlenden Jahresabrechnungen verlangen, da dies zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Bleibt die Gemeinschaft untätig, ist der Eigentümer auch nicht rechtlos. Er kann seine Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung auf rechtlichem Weg durchsetzen. Markus Herrmann: „Selbst ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung einer Jahresabrechnung berechtigt nach Ansicht des BGH nicht dazu, Hausgeldzahlungen zu verweigern. Nach einem erfolgreichen Klageverfahren steht es dem Eigentümer jedoch frei, seine titulierten Ansprüche etwa im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen.“

Anders bewertet der BGH die sogenannte Aufrechnung von Geldforderungen. Verfügt ein Wohnungseigentümer über einen anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Geldanspruch gegen die GdWE, kann er diesen in Ausnahmefällen mit Hausgeldforderungen verrechnen. Eine solche Aufrechnung gilt rechtlich als Erfüllung der Forderung und beeinträchtigt die Liquidität der Gemeinschaft nicht. Die bloße Einstellung der Hausgeldzahlungen bleibt jedoch auch in diesem Fall unzulässig.

Über den Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.
Fachlich ausgebildete Wohnungseigentums- und Mietverwalter von Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben sich im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) organisiert. Die aktuell über 150 Mitglieder verwalten in beiden Bundesländern etwa 156.500 Einheiten mit einem Wert von 19 Milliarden Euro. Der Verband ist Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (Berlin). Ziel ist es u.a., Wohnungs- und Miethauseigentümer zu aktuellen Immobilienthemen zu informieren, sie bei der Wahl des richtigen Verwalters zu beraten und im Streitfall zwischen Eigentümern und Verwaltern zu schlichten.

23.02.2026