Aktuelle Themen
Vorweghaftung des Zwangsverwalters für laufende Wohngeldzahlungen auch nach neuem Recht
Auch nach der Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung im Rahmen der Novellierung des WEG ist es gerechtfertigt, die laufenden Wohngeldzahlungen in der Form privilegiert zu behandeln, dass sie aus der gesamten Zwangsverwaltungsmasse einschließlich der Gläubigervorschüsse vorweg zu befriedigen sind. Allein aus der Gleichstellung der laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung mit den öffentlichen Lasten darf nicht der Schluss gezogen werden, dass auch die laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung nicht aus dem Gläubigervorschuss, sondern nur aus den Einnahmen getilgt werden dürfen. Dadurch würde sich die Rechtsstellung der Gemeinschaft im Gegensatz zur alten Rechtslage - entgegen der Intention des Gesetzgebers - erheblich verschlechtern.
LG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2009, 16 S 54/08
Novellierung der Heizkostenverordnung !
Zum 1. Januar 2009 tritt die auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) erlassene neueste Fassung der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in Kraft. Nach der Erstfassung von 1981 und den Novellierungen in den Jahren 1984 und 1989 ist das nun die vierte Version, die angesichts technischer Fortschritte und geänderter Rahmenbedingungen notwendig wurde.
Die Änderungen sind besonders für Gebäudeeigentümer interessant, denn an sie wendet sich die Heizkostenverordnung. Zum anderen ist die Verordnung die wichtigste Arbeitsgrundlage der Dienstleister, an die Eigentümer die Heizkostenabrechnung im Regelfall delegieren.
Neuer Flyer zum Thema § 35a EStG in 3. Auflage !
Haushaltsnahe Dienstleistung: Alte Handwerkerrechnungen zählen steuerlich noch !
Mieter und Besitzer von Eigentumswohnungen können Handwerkerrechnungen auch noch bei längst bestandskräftigen Steuerbescheiden nachreichen. Dann berücksichtigt das Finanzamt die Kosten noch im Nachhinein mit 20 Prozent als haushaltsnahe Dienstleistungen. Ein aktueller Erlass der Oberfinanzdirektion Münster weist die Beamten an, in solchen Fällen eine Änderung wegen neuer Tatsachen durchzuführen. Ein Einspruch ist hierfür nicht notwendig (Kurzinformation Nr. 034/2007).
Benötigt wird lediglich die Jahresabrechnung vom Hausverwalter oder eine Vermieterbescheinigung, aus der sich die begünstigten Aufwendungen für die Steuerermäßigung ergeben. Grundsätzlich lassen sich Abzugsposten nach Ablauf der einmonatigen Einspruchsfrist nicht nachmelden. Doch im Fall der haushaltsnahen Dienstleistungen geht der Fiskus davon aus, dass Steuerzahler die Nachmeldung nicht grob verschuldet haben. Damit können dem Finanzamt Steuer mindernde Beträge noch bis zur Verjährung deklariert werden. Und es kommt noch besser. Sofern die entsprechenden Nachweise noch nicht vorliegen, kann der Antrag schon mal gestellt werden. Dass ergeht der Steuerbescheid insoweit erst einmal nur vorläufig. Kommen dann später die Belege, ändert das Finanzamt den Bescheid automatisch.
Hintergrund für diese Erleichterung ist die frühere Auffassung des Fiskus, wonach Eigentümergemeinschaften haushaltsnahe Dienstleistungen etwa für Hausreinigung, Gartenpflege oder Reparaturen an Dach und Treppenhaus steuerlich nicht absetzen konnten. Diese Sichtweise ist in allen noch offenen Steuerfällen entfallen. Notwendig hierzu ist lediglich eine separate Kostenaufteilung, etwa über durch den Verwalter oder über die Jahresabrechnung. Somit können Besitzer und Mieter von Eigentumswohnungen ab sofort kräftig Belege sammeln und alte Einkommensteuerbescheide noch nachträglich zu ihren Gunsten ändern lassen. Die Erstattung kann insbesondere bei Arbeiten rund um die Eigentumswohnung hoch ausfallen, da hier in der Regel permanent Garten- oder Renovierungsleistungen wie ein neuer Außenanstrich in Auftrag gegeben werden.
Die Tätigkeit von Tapezierer, Hausmeister, Gärtner, Reinigungs- oder Pflegedienst ist beim Finanzamt bereits seit 2003 absetzbar, indem 20 Prozent der in Rechnung gestellten Arbeitsleistung und maximal 600 Euro pro Jahr geltend gemacht werden können.
Seit 2006 sind weitere 600 EUR für handwerkliche Tätigkeiten absetzbar, die Mieter oder Eigentümer für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Räume in Auftrag geben. Insgesamt sind die Arbeiten rund um Haus und Hof somit ab 2006 doppelt und bis zur Höhe von 1.200 EUR jährlich absetzbar.
Hinweis: Die begünstigte Wohnung muss nicht zwingend in Deutschland, sondern kann auch in anderen EU- oder EWR-Staaten liegen.
Neues (zweites) Anwendungsschreiben zu den haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen
Auch geringfügige Beschäftigungsverhältnisse, die durch Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter im Rahmen ihrer Vermietertätigkeit eingegangen werden, sind als haushaltsnahe Dienstleistungen iSd. § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG zu berücksichtigen.
Downloads: Anwendungsschreiben vom 26.10.2007 sowie eine Musterbescheinigung und unser Flyer
Rheinland-Pfalz: Rauchmelderpflicht in Wohnungen
Als erstes Bundesland überhaupt in Deutschland, führte Rheinland-Pfalz im Jahr 2003 eine Gesetzesregelung zur Rauchmelderpflicht in Wohnungen ein. Von Seiten des Deutschen Feuerwehrverbandes und der Feuerwehren wurde diese ‚Entscheidung im Sinne der Sicherheit der Menschen' sehr begrüßt. Erfahrungen aus den USA, Großbritannien und Schweden zeigen, dass durch solche Regelungen die Zahl der Brandtoten um rund 50 Prozent redu-ziert werden könnte.
Die Regelung sah zunächst eine Rauchmelderpflicht in allen Neubauten vor. So mussten Rauchmelder in Schlaf- und Kinderzimmern, sowie in allen Fluren, die als Rettungsweg dienen, installiert werden. Grundsätzlich ist der Wohnungseigentümer bzw. der Vermieter für die Einhaltung der Rege-lung verantwortlich und nicht ein möglicher Mieter.
Rauchmelderpflicht auch in Altbauten
Pünktlich zum diesjährigen Rauchmeldertag verabschiedete der Landtag am 27.06.2007 nun einen Gesetzesentwurf, die bestehende Regelung zu Rauchmeldern auch auf Altbauten auszudehnen und so den Bestandsschutz für bestehende Wohnungen aufzuheben.
Mit der Einführung der Rauchmelderpflicht auch in bestehenden Bauten wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass die Gefahr eines Brandes in älteren Gebäuden generell höher ist. Dem § 44 Abs. 8 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz wurde der folgende Satz 3 angefügt: ‚Bestehende Wohnungen sind in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes entsprechend auszustatten.'
Eine Kontrolle oder Strafen bei Nichtbeachtung soll es nicht geben. Es kann jedoch nach einem Brand Probleme mit der Versicherung geben. Falls keine Rauchmelder installiert waren, kann die Versicherung sich auf das Gesetz berufen und eventuell die Zahlung verweigern.
Verantwortlich für den nachträglichen Einbau und die Wartung des Rauchwarnmelders ist der Eigentümer. Jedes Jahr muss eine Funktionsüberprüfung stattfinden, die bei einigen Systemen auch von außerhalb der Wohnung per Funk vorgenommen werden kann. Die entstehenden Kosten können die Eigentümer über die Nebenkosten und Modernisierungsmaßnahmen an den Mieter weitergeben.
Bitte beachten Sie auch unseren Flyer (Download) zu diesem Thema.
Das neue Wohnungseigentumsgesetz ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten.
Mit der Ausgabe des Bundesgesetzblattes vom 26.03.2007 wurde das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verkündet. Es tritt damit zum 1. Juli 2007 mit umfangreichen Änderungen in Kraft.
Mit dem Gesetz wird das Wohnungseigentumsrecht umfassend modernisiert. Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft werden die Möglichkeiten zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss erweitert, so dass die Regelung vieler Angelegenheiten künftig nicht mehr einer Vereinbarung und damit der Einstimmigkeit bedarf. Das Gesetz sieht weiter vor, die Wohnungseigentumssachen im gerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung zu behandeln. Außerdem wird für Hausgeldforderungen ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung durch eine Änderung der dortigen Rangklassen geschaffen.
Zu den Regelungen im Einzelnen:
Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Der Entwurf trägt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €.
Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.
Der Gesetzentwurf verbessert die Möglichkeiten sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.
