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26.10.2017Stichwort Nebenkostenabrechnung: Welche Rechte und Pflichten gelten für Vermieter und Mieter?

Viele Mieter warten oft sehr lange auf die Abrechnung ihrer Nebenkosten für das letzte Kalenderjahr. Der Grund: Da viele Faktoren bei der Berechnung eine Rolle spielen, ist die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen für Immobilieneinheiten oft komplex und zeitaufwendig. Der Vermieter oder die jeweils beauftragte Hausverwaltung müssen für jedes Wohnobjekt alle während eines Kalenderjahrs entstandenen Betriebskosten (u.a. Wasser, Heizung, Hausmeisterservice, Reparaturen) zusammentragen, die Umlagefähigkeit prüfen und die anfallenden Kosten auf die Mietparteien verteilen. Ein wichtiger Aspekt ist neben der detaillierten Abrechnung die Einhaltung der gesetzlich festgelegten Fristen. Diese werden zusammen mit dem Abrechnungszeitraum im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) in § 556 Abs. 3 genau definiert. So liegt der Zeitraum, für den die jährliche Abrechnung zu erstellen ist, bei zwölf Monaten und entspricht in der Regel dem Kalenderjahr. Vermieter und Hausverwaltungen verfügen hier allerdings über etwas Spielraum: Zieht ein Mieter beispielsweise erst zum 1. Oktober ein, kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zum 30. September des Folgejahres erstellen, ist jedoch zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Legt er eine kürzere Abrechnungsperiode fest, werden die Nebenkosten anteilig für diese Monate abgerechnet. Entscheidend ist allerdings immer die Frist innerhalb der ein Vermieter die Abrechnung seinem Mieter zukommen lassen muss. Auch hierfür gibt es laut BGB klare Vorgaben: Die Zusammenstellung der Nebenkosten hat dem Mieter spätestens mit Ablauf des zwölften Monats des Folgejahres vorzuliegen. Für dieses Jahr gilt somit: Bewohner von Mietimmobilien müssen bis 31.12.2017 ihre Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 erhalten. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, können Nachforderungen aus der Abrechnung in der Regel nicht mehr vom Mieter eingefordert werden.

Das BGB legt auch die Einspruchsmöglichkeiten der Mieterseite fest: „Plant ein Mieter gegen eine Abrechnung Widerspruch einzulegen, gibt es auch für ihn gesetzlich festgelegte Fristen innerhalb dieser er seinen Widerspruch einreichen muss“, so Markus Herrmann,

geschäftsführender Vorstand des Verbandes der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. Auch diese ist im §556 BGB klar definiert: „Dem Mieter wird dafür eine Frist von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung eingeräumt, in der er die Nebenkostenabrechnung prüfen und ihr gegebenenfalls widersprechen kann.“

Welche Kosten neben dem Wasser- und Heizungsverbrauch tatsächlich umlagefähig sind, ist zum einen im Mietvertrag und zum anderen in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet. Ist ein Kostenpunkt hier nicht genau definiert, so ist er innerhalb der Nebenkostenabrechnung nicht umlagefähig und der Mieter kann dagegen Einspruch einlegen.

Bei Fragen steht Ihnen der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne telefonisch unter 06238/98358-13 oder per Mail unter office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine und aktuelle Informationen zum VDIV-RPS, News und Interessantes rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.

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